专题：公募REITs三年考：解禁时刻料波澜不惊
明天（6月21日），我国首批基础设施公募REITs将迎来上市三周年。日前，中国证券报·中证金牛座记者实地探访了“首发 扩募”双首批的基础设施公募REITs之一——中金普洛斯REIT的底层资产。
普洛斯青岛前湾港国际物流园是中金普洛斯REIT首批扩募资产之一，位于山东省青岛市前湾保税港区。记者在物流园内看到，园区距离前湾港四期码头500米，园内客户囊括大宗货物、跨境电商等产业。据介绍，该物流园长期租约稳定，截至2024年第一季度末出租率为88.93%，签约出租率达98.79%。
记者调研时，正赶上电商平台“618”活动期间。记者在物流园内某主营化妆品的跨境电商企业所在仓库里看到，工作人员正在热火朝天地清点出货商品，旁边的货架足有5层高，每一层都放满商品，所涉商品类别超万种。
物流园内仓库内的货架和货品本报记者黄一灵/摄
“目前这个库的货值为3亿元左右，日均单量大概在两、三万单。像‘618’‘双11’这种大促节点，日均单量可超10万单。”上述跨境电商企业相关负责人称，“618”期间，电商平台和商家会给到一些优惠，消费者在前端下单之后，订单会自动流入到仓库的系统里，然后其会根据不同的订单进行打包发货。以目前的单量来看，该仓库的货物主要辐射国内市场，其中发往北上广深一线城市的货物相对更多。
近年来，伴随着直播经济的火热发展，跨境电商业务进一步加速拓展，对物流供应链速度也有了更高的要求。该负责人直言：“普洛斯青岛前湾港国际物流园的区位条件对于直播订单来说优势更加明显，比如从韩国来的船可以做到次日达，到港后基本可以实现当天卸货入库。所以，这对于供应链的时效性是很大的保障。”
物流园区内的某大宗物流企业亦强调了速度的重要性。该企业相关人士称，过去几年，橡胶、塑料颗粒、纸浆类工业基础原料大宗进口业务迎来高速增长。“我们选择入驻普洛斯物流园的重要原因之一，就是其紧邻青岛前湾港码头，仓库对面就是青岛前湾港的四期码头。这有效地降低了短驳运输成本。”
一直以来，物流都是实体经济的“筋络”，联接生产和消费、内贸和外贸。仓储则是物流的必要载体，是服务中国实体经济和民生（衣食住行）的重要基础设施。
作为中金普洛斯REIT的原始权益人与外部管理机构，普洛斯进入中国市场二十多年，在其中70个地区市场，管理运营着400多个物流仓储园，已稳定在运营的资管面积超3200万平方米。普洛斯资产中国区联席总裁赵明琪对记者表示：“我们一直在加深对仓储物流这一底层资产的认识，认识其对社会经济发展、实体经济的价值和作用。”
赵明琪认为，从投资人的角度来说，仓储物流是一个服务刚需的品类，其特点是具有穿越周期的稳定性，资产处于稳健的经营状态，就能产生较为持续、稳健的现金流。对于资产配置来说，是一个很好的投资产品。
“公募REITs在中国是一个新生事物，公募上市三周年！实探中金普洛斯底层资产上市3年来，发展速度已非常快。从原始权益人的角度来说，市场提供了一个非常好的流动性通道，并助力仓储物流行业更好地发展。”赵明琪进一步称，期盼公募REITs继续稳健发展，规模和市场化程度可以更一步提升，相信未来3年这个市场会更上一个台阶。
（文章来源：中国证券报·中证金牛座）
（原标题：公募REITs上市三周年！实探中金普洛斯REIT底层资产）